preloader

Kamulaştırma Davası

Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyette bulunan taşınmazların tamamının veya bir kısmının gerçek karşılıkları ödenmek suretiyle kamu tüzel kişilerine tesis edilmesidir. Kamulaştırmada amaç idarenin yapmakla yükümlü olduğu kamu hizmetlerini gerçekleştirebilmesidir. Ancak kamulaştırma, Anayasa’nın 35. Maddesinde güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkına bir müdahale olduğu için sınırlarının iyi çizilmesi ve Anayasa’nın 46. Maddesinde belirtilen kamulaştırmanın anayasal ögelerine uygun gerçekleştirilmesi gerekir.

Kamulaştırmada Usul

  • Kamulaştırma Kanunu’nun 5. Maddesinde belirtilen merciler tarafından verilecek kamu yararı kararı  
  • Aynı kanunun 6. Maddesinde belirtilen mercilerce bu kararın onaylanması
  • Kamulaştırılacak taşınmaz malın belirlenmesi
  • Kamulaştırılacak taşınmaz malın malik ve zilyetlerinin belirlenmesi

İşlemleri gerçekleştirilir. Kamulaştırma işleminde idarenin kimi muhatap alacağı, pazarlık görüşmelerini kiminle yapacağı, pazarlık görüşmelerinden netice alınamadığı takdirde açılacak davada muhatabın kim olacağının bilinmesi için, kamulaştırma kararı alınmadan mal sahibi veya zilyedin tespiti hususu önem arz etmektedir.

İdari Şerh

Kamulaştırma kararı veren idare, kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesinin tapu idaresine bildirir. Şerh tarihinden itibaren 6 ay içinde idare tarafından kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmelidir. İbraz edilmediği takdirde bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir.

Satın Alma Usulü

İdare, tapuda kayıtlı taşınmaz mallar için yapacağı kamulaştırmada, kamulaştırma kararı aldıktan sonra öncelikle satın alma usulünü uygular. İdare taşınmaz malın tahmini bedelini belirlemek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden oluşan kıymet takdir komisyonu görevlendirir. Ayrıca idare yine kendi bünyesi içinden en az üç kişiden oluşan uzlaşma komisyonu görevlendirir. Bu uzlaşma komisyonu kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz malın bedelini peşin veya şartlar gerçekleşmişse taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazı ile malike bildirir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, kıymet takdiri komisyonunca tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşma varılması halinde bu hususta tutanak düzenlenir.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescili Davası

Kamulaştırmanın satın alma usulüyle yapılamaması halinde idare tarafından kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açılacaktır.  İdare, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine kamulaştırma bedelinin tespiti ve bu bedelin ödemeleri karşılığında kendi adına tescilini talep eder.

Ayrıca kamulaştırma bir idari işlem olduğu için kamulaştırma işlemine karşı iptal davası açılabilecektir. İdari yargıda açılan iptal davaları öncelikle görülür. Taşınmazın maliki tarafından açılan iptal davasında yürütmenin durdurulmasına karar verilir ise, asliye hukuk mahkemesi idari yargıda açılan iptal davasını bekletici mesele olarak kabul ederek bunun sonucuna göre işlem yapacaktır.

Bedelin Tespiti

Asliye hukuk mahkemesine açılacak bu dava ile mahkemece bilirkişiler ile birlikte yerinde keşif yapılır. Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır.

Kamulaştırılacak malın değerinin hangi tarih için belirleneceği önemli bir husustur. Anayasa Mahkemesi’nin 2015/55 Esas 2016/45 Karar numaralı 26.05.2016 tarihli Kararı ile ‘’kamulaştırma tarihindeki’’ ibare anayasaya aykırı bulunmuş bunun sonucunda satın alma usulünde uzlaşmaya varılamadığı takdirde mahkemede bedel ve tescil davasının açıldığı tarihteki bedelin esas alınacağı açıklık kazanmıştır.

Bedel Tespit Esasları

Kamulaştırma bedelinin tespit esasları Kamulaştırma Kanunu madde 11’de şöyle belirtilmiş: bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;

  • a) Cins ve nevini,
  • b) Yüzölçümünü.
  • c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
  • d) Varsa vergi beyanını,
  • e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
  • f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.
  •  g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
  • h) Yapılarda resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
  • ı) her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,
  • Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

Taşınmazın Cinsi

Buna göre taşınmazın cinsi olarak arsa ve arazi ayrımı önem arz etmektedir. Bu ayrımın gözetilmesi nedeni yukarıdaki diğer hususları da etkilemesidir. Ayrıca genellikle arazilerin emsal satış değerlerinin arsalara göre çok daha düşük olması önemli bir husustur.

Kıymeti Etkileyebilecek Nitelik ve Unsurlar

Taşınmazın şehir merkezine mesafesi, ulaşım olanakları, pazara erişim kabiliyeti, denize uzaklığı, toprak yapısı, arsalar için imar durumu, yeşil alan olup olmadığı, sit alanı olup olmadığı gibi durumlar kıymeti etkileyebilecek nitelik ve unsurlara örnek gösterilebilir.

Vergi Beyanı

Kamulaştırılan veya emsal alınan taşınmazların vergi beyannameleri ile emlak vergisine esas olarak alınan değer ilgili belediyeden istenerek göz önünde bulundurulmalıdır. Emlak vergisine esas değer ilgili mevzuat uyarında taşınmazın bulunduğu mahaldeki vergi dairesince belirlenir. Fakat vergi değerinin bedel tespitine etki eden bir unsur olarak vergi beyanlarına dikkat etmek gerekir. Vergi beyanlarının her zaman gerçeği yansıtmayabileceği, doğru gösterilmeyebileceği unutulmamalıdır.

Sonuç

Sonuç olarak mahkemeye, tarafların ve bilirkişilerin raporları ile beyanlarından yararlanılarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit edilmesi hususunda takdir yetkisi tanınmıştır. Hakim bilirkişi raporunda tespit edilen değerden ayrılma nedenlerini kararında açıkça göstermeli, karar gerekçesi de makul ve kabul edilebilir nitelikte olmalıdır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2004/9692 Esas 2004/9893 Karar numaralı 20.12.2004 tarihli kararında ‘’bilirkişi kurulu raporunda belirlenen değerin altında veya üstünde bir bedel belirlendiğinde bunun dayanaklarının da denetime olanak verecek biçimde açıkça gösterilmesi gerekir.’’ Şeklindeki kararıyla sadece takdire dayalı olarak kamulaştırma bedeli tespit edilemeyeceği ifade edilmiştir.

Konu hakkında detaylı bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Avukat Akif ÇİMEN

Yorum yap

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Size en iyi deneyimi sunmak için çerezleri kullanıyoruz.